个人住房贷款经营认识上的误区

■杨 凯

　　 个人住房贷款已成为各大银行重点竞争和发展的业务品种，给银行带来较多收益的同时也暴露出一些问题，表现为借款客户违约，不按时还款；胜诉容易，抵押物变现困难；产品单一，跟不上竞争形势；贷款档案混乱，资料不全等等。透视问题，主要是对个人住房贷款业务认识上存在种种误区。这些误区若不及时纠正，将无法保证个人住房贷款质量，甚至影响其他个人信贷品种运作。
　　一、重贷款营销，轻贷后管理
　　普遍认为个人住房贷款是低风险业务，为争办不惜放宽贷款条件，在贷款发放后则不闻不问，不能及时了解客户情况并采取相应对策，在客户出现不能按月还款的情况时，也没有及时采取有效措施督促客户及时还款，因此很多银行的个贷逾期率直线攀升。
　　首先，个人住房贷款受胜诉易执行难、个人信用不稳定、贷款保障方式不完善等外部环境制约，一旦借款人无力还款，银行就要面临着较大的风险。如果不能及时了解客户情况并采取相应对策，很可能出现潜在风险转变为现实风险的情况。
　　其次，普遍存在开发商自有资金不足，主要靠借贷进行项目开发的情况。如果开发商经营能力差，容易出现房产销售跟不上工程进度，再加上贷款到期、股东资金不到位等种种情况时，脆弱的资金链条很容易断裂，开发工程就不能按期完工，房产销售停滞，各种纠纷、诉讼不断。如果房产质量指标不能达到设计标准，客户只想退房，不愿意还贷款。
　　二、注重担保措施，疏于客户还款能力调查
　　经营者认为对个人住房贷款是没有风险的，房产都抵押给银行了，大不了银行把房产拿去就是了。其实，抵押仅是保障措施，客户的还款意愿和能力才是贷款能按期归还的决定因素。个贷业务的服务对象是数额众多的单个借款人，金额小，期限长，情况千差万别。在我国的个人信用体制未建立起来前，由银行对客户的资信状况进行逐个调查是困难和复杂的，因此银行往往凭借客户提交的材料就发放贷款，但这又缺乏应有的风险控制机制。
　　三、以房价或评估价作为贷款依据，没有有效的抵押率认定方法
　　个人住房贷款的贷款额如果简单地以合同交易价格乘按揭成数，极可能存在抵押率偏高的信贷风险。
　　房地产市场价格的总体判断应建立在细分市场价格的基础之上。根据经济理论：直接决定房价或地价的是供给、需求和成本三大因素。城市中最好和较好的地段，环境总是稀缺的，从好地段、好环境意义上说，土地及房产的供给是有限的。处于这样位置的房产有升值潜力，变现能力强，房产购买者花巨资投资购买也有长期打算，或出租、或经营都可带来较高收益，客户若不还款将面临重大利益损失。
　　开发商的房屋定价是由成本和利润构成的，并不能反映其实际使用价值，房产的实际价值是由实际效用决定的，而实际效用决定房产适用性。在收入水平提高后，居民对住宅的消费水平必然提高，在购房选择时，将更注重房产的实际效用。在办理个人住房贷款时，不能单纯以房产建造成本估算价格，应同时考虑房产的实际效用和适用性。应主要从内部因素与外部因素考虑房产的效用。内部因素包括建造质量、建筑使用面积、户型、基本使用功能，外部环境包括市场供求、交通状况、小区整体设计、地理位置、配套设施、小区周边环境等多方面的影响。
　　四、在贷款对象上重未来住房按揭，轻现有住房抵押贷款
　　办理个人住房按揭贷款，有开发商担保，贷款不按时归还，开发商要负连带偿还责任，同时贷款人要付30%的保证金，发放个人住房按揭贷款是双重保险；相反，客户用自有的住房到银行抵押贷款，贷款保证单一，风险大，而且个人住房抵押借款人不归还，出现问题，银行难用法律手段收回。事实上，个人住房贷款业务无论哪种类型都存在经营风险。按揭贷款客户市场虽然潜力巨大，但这些客户有相当一部分属创业者，具有长期风险很难预见等不利因素。尤其是近几年“假个贷”、“假按揭”现象越来越多，给银行带来很大风险。
　　五、在范围上“重大轻小”
　　个人住房贷款业务客户经理，工作怕麻烦，对小额住房贷款业务不愿办理，在业务营销中，普遍存在重大额贷款，轻小额贷款的倾向；同时在范围上，一些地方也存在重大城市，轻中小城市的问题。有的认为，个人住房贷款业务重点在大城市，中小城镇资源少，业务发展无前途，从而形成多数地方个人住房贷款业务至今只开展到县级城市，甚至有发展前景的大集镇都不愿去研究和拓展，当前个人住房贷款业务重大轻小，造成个人住房贷款业务迟迟不能成为银行的主打业务，也使一些银行丧失了业务发展的机遇。
　　六、在风险范围上重办抵押手续，轻个人稳定收入还款来源
　　个人住房贷款业务为了上规模，存在重数量，轻质量的偏向。发展个人住房贷款业务不是重点看客户有无稳定的职业和收入，而是仅仅看客户提供的抵押担保房产能否办抵押担保登记手续，普遍存在重客户第二还款来源，而忽视借款人第一还款来源的偏向；有的错误认为，只要抵押担保过硬，办理个人住房贷款业务就不会出现风险，从而忽视了个人住房贷款业务还款周期长，制约因素多，其还款主要依靠个人稳定创业收入归还，存在归还潜在风险的因素。个人住房贷款业务当前风险防范上的操作误区，促使一些地方屡屡出现“假个贷”及个人住房贷款不能按期收回的问题。从而使原本属于优质客户的个人住房贷款业务，现在部分银行被视为风险业务，有的甚至不愿办理。
许多银行大额不良个人住房贷款，主要是由于开发企业的信用危机造成的。对个人住房贷款低风险的盲目乐观，阻碍了银行管理者对风险隐患的关注。低风险并不是零风险，长期以来部分经营管理者在办理个人住房贷款时出现了一些失误。虽然名义上把个人住房贷款作为信贷业务去经营和管理，但是在实际操作中，许多时候把其置于贷款有效运作体系之外。有些根本不做贷前调查；贷中审查流于形式，面对大量业务草率签批；贷后管理形同虚设，很少做到跟踪寻访。同时对开发企业和开发项目的调查、审查和监控力度不够，尤其对企业的资信情况考察了解的更少，普遍存在凭经验、凭感觉、凭企业的名声、凭项目的宣传进行判断的情况。对最重要的前期调查工作完全依靠律师事务所，而缺乏必要的监控手段和惩戒措施。对于律师在开展工作中不承担任何法律责任的行为，没有引起足够的警觉。发生了许多律师只追逐商业利润，工作草率，有些还主动帮助借款人隐瞒事实，欺骗银行，甚至参与“假个贷”的事情。
　　以上现象的存在究其原因是各级经营管理者不了解个人住房贷款业务面临的风险，不仅在思想上把这项业务看作低风险业务，而且在实际操作和管理中也表现出了低标准，致使个人住房贷款业务的发展面临困难。针对不规范经营等严重问题，要加强对房地产信贷的风险控制，将风险防范、规范放贷放在首位。
　　（作者单位：中信实业银行沈阳分行）